Come acquistare un immobile senza pagare e senza ricorrere ad una donazione. Il contratto di vitalizio assistenziale.

E’ possibile acquistare da un genitore, un altro familiare o da un terzo estraneo un bene mobile o immobile, senza stipulare un contratto di donazione e senza ricevere alcun corrispettivo in denaro o in beni?

La risposta è affermativa. Si può fare, tra l’altro, con un contratto di vitalizio assistenziale, anche detto vitalizio improprio, che può rappresentare un vero e proprio strumento di investimento sul benessere futuro di chi cede il bene.

Tale è il contratto con il quale una parte, detto vitaliziante, si obbliga, in corrispettivo del trasferimento di un bene (mobile o immobile) o della cessione di un capitale, a fornire all’altra, detta vitaliziata, prestazioni assistenziali per tutta la durata della vita.

E’ un contratto atipico meritevole di tutela (ossia non è disciplinato dalla legge ma è comunque ritenuto pienamente valido) affine a quello di rendita vitalizia di cui agli artt. 1872 e ss. del codice civile, ma dal quale se ne differenzia per lo schema causale autonomo: quest’ultima, infatti, consente, finché dura la vita, di percepire una rendita in cambio della cessione di un bene o di una somma di denaro, mentre il vitalizio assistenziale va in aiuto ad un soggetto che, anche di lì a breve, potrebbe essere incapace di provvedere da sé ai propri bisogni essenziali ed esigenze di vita.

Il vitalizio improprio non obbliga, quindi, ad un pagamento, ma al diretto soddisfacimento delle esigenze di chi cede il bene (ma non si esclude che in luogo del bene possa cedere del denaro), mediante l’attività personale di chi lo riceve. Si tratta di esigenze di varia natura, concernenti, ad esempio, vitto e/o alloggio, pulizia e/o cure mediche, ecc. In caso di bisogno può anche essere prevista la dazione di somme di denaro.

La prestazione dovuta da parte del vitaliziante consiste, pertanto, in un obbligo di fare (non quindi di dare, ad es., denaro o beni), eseguendo la prestazione che è stata dedotta nel contratto, vita natural durante.

E’ un contratto di natura aleatoria, ossia è assolutamente necessaria l’assunzione di un rischio (in questo si accomuna con i contratti di assicurazione): non deve essere possibile prevedere quale parte ed in quale misura riceverà un vantaggio.

La giurisprudenza afferma che l’alea (il rischio) si correla a un duplice fattore di incertezza, costituito dalla durata della vita del vitalizio e dalla variabilità e discontinuità delle prestazioni in rapporto al suo stato di bisogno e di salute.

Tempo della vita del beneficiario ed entità della prestazione di assistenza sono quindi i due fattori che dovranno apparire incerti al momento della sottoscrizione di un contratto validamente concluso.
Se questi fattori sono noti, ad esempio perchè il beneficiario è un malato terminale la cui aspettativa di vita è estremamente ridotta, vuol dire che manca l’alea, quindi il contratto è nullo.

Se poi vi è una sproporzione tra valore complessivo delle prestazioni dovute dall’obbligato e valore del cespite patrimoniale cedutogli in corrispettivo, il contratto rischia di essere qualificato come una donazione gravata da “modus” (cessione di un immobile a titolo gratuito con onere per il donatario di prestare assistenza in favore del donante).

Ad esempio, una persona molto anziana che può provvedere autonomamente alle proprie cure e non ha bisogno di ulteriore assistenza morale, cedendo il bene potrebbe aver realizzato lo schema tipico della donazione pur avendo concluso un contratto di vitalizio assistenziale. La circostanza dovrà comunque essere accertata dal giudice civile se richiesto da un soggetto legittimato (ad esempio, può accadere che un erede del vitaliziato impugni il contratto per ottenere una maggior quota di eredità).

L’attività che deve svolgere il vitaliziante si realizza erogando servizi e comportamenti che caratterizzano l’assistenza morale di cui necessita una persona anziana.
In particolare, la prestazione cui è tenuto riveste un carattere accentuatamente spirituale, anche perchè se il vitaliziato avesse voluto far prevalere l’interesse materiale avrebbe potuto optare per altre forme contrattuali, quali un vitalizio alimentare (beni in cambio di prestazione periodica di alimenti) o un contratto di mantenimento o la stessa rendita vitalizia sopra descritta.

Se da una parte l’anziano vitaliziante si sarà assicurato, salvo imprevisti, un’assistenza vita natural durante, dall’altra parte il vitaliziato dovrà considerare che la variabilità della sua prestazione è in funzione del bisogno del vitaliziato, perciò non si può definire a priori l’impegno, le risorse ed il tempo che deve dedicare chi presta assistenza, che, comunque, dovrà attentamente valutare l’economia complessiva e la convenienza del contratto che dovrà stipulare.
Può darsi, infatti, che il contratto si riveli molto vantaggioso per il vitaliziante qualora il vitaliziato muoia prima del previsto con un malore improvviso, oppure potrebbe rivelarsi molto gravoso, perchè il beneficiario della prestazione viene colpito da una malattia neuro-degenerativa che richiede un’assistenza intensa e difficoltosa.

Qualora il vitaliziante non onori i propri impegni e, quindi, non adempia alle obbligazioni dedotte nel contratto, il rimedio apprestato dall’ordinamento a tutela del vitaliziato è costituito dall’azione di risoluzione per inadempimento (Cass. 8432/1990) che lui stesso o i suoi eredi hanno diritto di intraprendere per ottenere la restituzione del bene che venne trasferito con il contratto.

Il vitalizio assistenziale non ha nulla a che vedere con la disciplina delle successioni, sicché in caso di cessione da genitore a figlio, alla morte del genitore non si terrà conto del bene ceduto né ai fini della collazione né ai fini della riunione fittizia. Ciò vuol dire, tra l’altro, che l’atto di disposizione non può in alcun modo ledere la legittima dei coeredi poiché non siamo in un contesto di liberalità ma di un rapporto a prestazioni corrispettive do ut facias.

Avv. Marco Giudici
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